近日，克而瑞发布9月昆明房地产市场月报。

数据显示，9月份，昆明主城商品住宅成交均价为13940元/平方米，与8月份的14028元/平方米相比，每平方米降了88元，环比下降0.63%，同比下降9.13%。

另外，商品住宅呈供大于求趋势，存量大幅上升，但成交量价齐跌，去化周期再次延长，自今年4月份以来，商品住宅去化周期已经连续6个月延长，去化压力增大。

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月报显示，为迎接“金九银十”传统销售旺季，9月昆明主城商品住宅供应上涨，但成交量价持续下跌。

供应95.71万平方米，环比上升164.83%，同比则下降33.85%，住宅市场供应大幅上升；

成交40.59万平方米，环比下降13.66%，同比下降58.58%，市场热度下降。

成交均价为13940元/平方米，环比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量刚需项目低价备案以及特价房源成交影响，价格走低。

9月，昆明主城土地市场供应端持续冷淡，仅5宗住商办用地拍卖，2宗商住办用地成交。其中，盘龙区东市板块为中交碧桂园映象美庐零星整合用地；五华区1宗商业用地，由昆明都林市场管理有限公司拿下。

9月有8宗土地流拍，其中空港片区5宗地已是第三次流拍。在土地供应放缓的情况下，土地市场依旧冷淡，房企拿地信心不足。

根据克而瑞数据统计，2021年1—9月，昆明主城区共44宗住商办土地成交，建筑面积共约157万平方米，总体成交宗数和建筑面积还不到去年12月份一个月的量。今年土地市场的冷淡程度可见一斑。

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目前，昆明主城商品住宅的存量达到881万平方米，就去年9月到今年9月的数据来看，存量创下一年来的新高。

9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延长至约12.99个月，去化周期依旧保持高位。这是自今年4月以来，连续6个月去化周期延长。各房企随之开启了特价房源、工抵房、员工福利房等促销方式，但效果并不明显，去化压力较大。

通常，当市场供应量降低，供求关系可能会发生改变，出现供小于求的情况。但从克而瑞数据看，至少目前事实并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持续上升，市场依旧供大于求，开发商主力将以去库存为主。

市场具有周期波动性，以今年国庆假期为例，多渠道反映昆明楼市在此期间出现了阶段性回暖。有房产中介店铺在国庆期间实现多个项目货包清零，门店成交量环比提升50%—60%。有家代理了昆明100多个项目的公司实现了“7天时间赶超之前一个月的业绩”。昆明中原市场研究中心经理李艳华表示，今年国庆黄金周与国庆前一周的数据相比，黄金周期间成交套数翻倍，客户来访量上升了43%。

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近年我国房地产行业的平均负债率为80%，部分规模以上开发企业负债率已经达到200%-400%的惊人程度。当一个行业有如此高的负债率，也预示着行业有风险点。为了化解金融系统风险，严守不发生行业系统性风险，2020年下半年，监管部门设置“三道红线”，倒逼房企降低负债率、降低杠杆。

数据显示，截至2021上半年全国前50强房企，三条红线均踩的仅剩 4家，未踩红线企业由4家扩大到23家，涉及两条和一条红线的企业数量也分别下降了50%和30.8%。

为了研判昆明市房企健康状况和在售楼盘的真实情况，昆明市房地产行业专业委员会在昆明地产大数据服务平台的数据支撑下，参考中指研究院数据、结合焦点研究院的成果，完成了入昆上市房企涉“三道红线”的梳理，昆明市（1-3季度）房地产运行报告和热销楼盘、价值平稳楼盘的研判，并将相关楼盘的研判指标一一呈现。

从公布的“入昆上市房企涉红线情况”名单来看，2021年在昆销售的43家房企中，未踩红线的房企有19家，踩1条红线的有15家，踩2条红线的有7家，踩3条红线的有2家。

涉3条红线的房企

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据介绍，2021年1-9月全国TOP100房企销售额增速呈放缓趋势。第三季度全国TOP100房企销售额同比增长率均值为-12.4%，9月全国TOP100房企销售额同比增长率均值为-25.1%。

2021年昆明市房地产销售目前可以分为三季度前和三季度之后，三季度前（上半年）昆明市全域房屋销售面积同比增长率均值为24%，金额同比增长率均值为27%，而第三季度销售面积同比增长率均值为-36%、销售金额增长率均值为-47%，总体趋势和全国各大城市基本保持一致。

（1-3季度）房企销售面积&销售金额（TOP20）榜

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国家统计局在18日举行的新闻发布会上回应了关于房价的相关问题。

数据显示，前三季度，全国商品房销售面积同比增长11.3%，两年平均增长4.6%，比1-8月份回落1.3个百分点。房地产开发投资同比增长8.8%，两年平均增长7.2%，比1-8月份回落0.5个百分点。7、8月份，70个大中城市的房价涨幅也整体上趋于回落。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。

他指出，下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。

就昆明而言，虽然土地市场遇冷，企业拿地谨慎，房地产销售量价出现下跌，市场观望情绪较重，但是对今年昆明在售的168个项目深入分析来看，有42个项目销量稳定，32个项目价格平稳，目前昆明整体市场相对稳定，并没有因为整体大环境的影响而出现较大波动的现象。